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代理词(易某)

尊敬的审判长、合议庭成员:

足球赔率bet36_bet36游戏_网站下载_bet36体育在线平台接受本案本诉被告或反诉原告易某、刘某的委托,并指派本律师作为其一审的诉讼代理人。在发表本代理意见之前,本人作为本案易某等人的代理律师,望本案的合议庭成员尊重本案客观事实,不要对本案具有先入为主的思想,即认为易某在房价上涨的情形下,坐地起价,任意抬高房价或变更合同价款或任意毁约,将其不诚信交易的行为直接定性。因为本案具有一定的特殊性,与一般网络上流传的不诚信房屋卖主有着本质的区别。

一、本诉被告已严格执照约定履行了合同义务,由于本诉原告先行违反合同义务,才致本合同无法继续履行,本诉被告在合同履行过程中无违约情形

综观双方于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》,本诉被告的义务主要体现在:1、向本诉原告出售的房屋拥有处分权,且不得有第三人合法追索;2、在本诉原告支付房屋首付款后,即行对涉案房屋所有权办理转移登记;3、待本诉原告支付房屋余款后,即行交付房屋和协助办理其他手续的后合同义务。本诉原告的义务主要体现在:1、向本诉被告支付房屋首付款;2、受领涉案房屋所有权,并用其向银行办理抵押借款手续,并用本借款向本诉被告支付房屋余款;3、受领房屋标的物和履行其他后合同义务。

上述房屋买卖合同所确立的权利与义务完全符合买卖合同的主要特征。同时也具有一定先后顺序,即只有在合同一方履行了一定义务后,合同相对方才有义务履行合同下一个义务,彼此递进,共同完成全部合同义务。

具体到本案,本诉原告向本诉被告履行了支付房屋首付款的义务,本诉被告也应向本诉原告履行将其房屋所有权转移登记于本诉原告名下的义务;尔后,再由本诉原告用上述其名下的房屋所有权到银行办理抵押登记,用抵押借款来的款项向本诉被告履行支付房屋余款的义务。之后,本诉被告收到房屋余款后,向本诉原告履行房屋交付等义务。本合同双方当事人的所有义务全部履行完毕,整个房屋的交易过程也全部结束。

然而,本案在本诉被告将其房屋所有权转移至本诉原告名下后,本诉原告也将用其到银行办理了抵押借款手续,但由于实施了新的不动产权政策,银行不接受只有房屋所有权的抵押借款,一定要不动产权证的抵押借款。故本诉原告无法办理借款,也亦无法向本诉被告支付房屋余款。

对此,本代理人认为,根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定,在合同履行过程中,本诉被告履行了合同约定的义务(合同只约定本诉被告办理房屋所有权过户,合同中并没有要求本诉被告办理土地使用证过户)。由于本诉原告无法按合同约定的义务继续履行,即向本诉被告支付房屋余款,故本诉被告完全有权利按照合同的约定在本诉原告违反合同义务,且达到可以解除合同的前提下,充分行使其相应的权利,即本诉被告在房屋余款支付期限(2016年9月28日)届满后,提出相关声明。

本诉被告上述权利的行使,是建立在本诉原告根本违约,其本人无违约情形之基础上的。也就是说,本诉原告办理抵押借款无法提供不动产权证,本诉被告是否具有违约情形。本代理人认为,本诉被告至少在本诉原告履行支付房屋余款之前是无任何违约情形,理由如下:

第—、在双方当事人签订《房屋买卖合同》之前,本诉原告等家人就对涉案房屋楼盘进行过充分的了解和勘查。同时,本诉被告也告知了本诉原告本涉案房屋只具有房屋所有权证,土地使用证系处于共有状态的事实。对于此事实,本诉原告的代理人在庭审中予以否认,与客观事实不符。

第二、本诉原告作为一个成年人,购买价值较大的房屋,其应有义务了解房屋两证情况。

第三、由本诉原告聘请的某县某镇新城鑫欣商贸行作为一家专业从事房屋信息咨询的中介个体,同时也作为双方合同当事人的居间方,其没有理由不对涉案房屋的相关证件等基本情况进行了解,其了解后,其也没有理由不把相关事实告知合同当事人,由合同当事人根据房屋现状作出是否出售或购买的判断。

第四、本诉原告在本诉被告办理完房屋所在权转移手续后,即行在银行办理抵押借款手续,遭到银行拒绝后,其并没有立即责问本诉被告,而是一直躲避本诉被告对其房屋余款的追问,直到本诉被告房屋土地证颁发下来后,才跳出来叫本诉被告过户,办理抵押借款等手续。

综上,本诉原告代理人在庭审时否认本诉原告在签订合同之前不知晓本诉被告不具有个人土地使用证的事实是不符合事实与逻辑推理的。

二、双方签订的《房屋买卖合同》是一份无法实际履行的合同,为法律履行不能

原被告双方于2016年6月27日签订了一份《房屋买卖合同》。

该合同第四条第三款约定:“除约定及首付款之外的剩余房款35万元整,双方约定由原被告办完房屋过户及按揭借款时银行直接交付给被告易某。上述条款的所表达的真实意思为:房屋买卖余款35万元,在双方对涉案房屋办理完房屋所有权转移登记手续,即办理过户手续后,由本诉原告持房屋所有权证向银行办理抵押借款,银行根据抵押人的授权,由银行直接把借款转帐给本诉被告易某。

对于上述的约定,遗憾的是当本诉被告把其房屋所有权证转移给本诉原告后,银行却不给其办理抵押借款,原因如上所述,即现在政策有变,在银行办理房屋抵押借款,抵押人须提供不动产权证,而不是提供房产证。

本代理人须提醒合议庭注意的是:那为什么会出现这种情况呢?

第—、2015年3月1日开始国家实施《不动产登记管理条例》是一方面,银行对不具有不动产权证抵押予以拒绝借款的做法完全符合国家法律法规,这点无可厚非。

第二、鑫欣商贸行作为一家专业从事房屋中介的个体作了一件不专业的事,即提供了一份符合原来只要具有房屋所有权证即可在银行办理抵押借款的合同,对于现行政策(需要不动产权证才能办理银行抵押借款)不予以了解。导致合同双方当事人在该商贸行的错误居间下,作出了错误的判断,从而双方当事人无法正常的继续履行合同。当然,也不排除,其作为合同双方当事人的居间方,为了促成合同的签订及尽快拿到居间费用,故意隐瞒事实(即银行抵押借款需不动产权证的事实),未将银行抵押借款的现行条件告知双方当事人或反诉原告,导致其作出违背真实意愿的意思表示,即与反诉被告签订了本《房屋买卖合同》。

第三、同时,还有一种可能,即本诉原告为了支付少额房款,先行确定房屋所有权,从而达到无须支付房屋由于涨价所带来的溢价目的与鑫欣商贸行赚取大量居间费用的目的恶意串通,把银行需要不动产权证办理抵押借款的事实进行隐瞒,不告知本诉被告,达到本诉被告签订合同,办理房屋所有权过户,其不能对房屋再行转让或由于房价上涨而解除合同。?

须要说明的是:若本诉被告知晓在其办理房屋所有权过户后不能办理银行抵押借款,或知晓银行办理房屋抵押借款需要不动产权证的事实,其不可能和本诉原告签订本协议或以上述方式要求本诉原告支付房屋余款。理由是:本诉被告是知晓其所转让房屋不具有单个的土地使用证的,其无法向本诉原告提供不动产权证。对于其自身无法提供,且会造成自身财产损失后果的事实,用一个正常普通人的思维进行衡量,本诉被告不可能去签订其无法做到,且损害自身利益行为的合同。

基于上理由,本代理人认为,鑫欣商贸行作为本诉原告聘请的居间方,其应为其提供的一份不切实际履行或与当时政策不适宜的房屋买卖格式合同,从而造成本诉被告的利益受损而承担责任,理应追加为本案的第三人,承担由其过错所带来的本诉被告的损失。

三、若本诉原告在违约情形下还获利明显不公,根据公平、公正原则,本诉原告理应对本诉被告支付违约金或因涉案房屋价格上涨所带来房屋溢价

正如上文所述,根据双方签订的《房屋买卖合同》,本诉被告已严格按照该合同的约定履行了其相应的义务,至于本案讼争本诉被告未向本诉原告办理土地使用证过户手续,属本诉被告违约的意见。本代理词上文已述,即正由于本诉原告的违约行为在先,本诉被告不履行土地使用证过户手续是根据《合同法》的规定行使先履行抗辩权,故不存在本诉被告违约之说法。

虽然上述《房屋买卖合同》反映了当时双方当事人内心真实意思表示,除本诉原告与鑫欣商贸行恶意串通,损害本诉被告的情形之外,也亦不违反《合同法》第52条的规定,是一份有效合同。且根据庭审查明的事实来看,据2017年2月份,涉案房屋的土地使用证也合法颁发,具备继续履行合同的条件。

但须提醒合议庭注意的是:在本合同开始履行之后及符合继续履行的条件之前,本案具有如下三点客观事实:1、在本诉原告未向本诉被告支付房屋余款之前,本诉被告未有任何违约情形的事实;2、在本诉被告履行了合同约定义务后,本诉原告确实有未向本诉被告支付房屋余款的事实,即存有合同违约行为。3、在本诉原告违约行为的情况下,涉案房屋确实具有房屋价格上涨的事实。

为此,据《民法总则》第六条、《合同法》第三条、第五条和第六条原则,即公平、公正原则。我们坚决杜绝合同违约一方因违约而由此获益,即本诉原告因其不能在合同约定的期限内向本诉被告支付房屋余款,而造成合同无法继续正常履行,同时讼争房屋由于房价上涨而造成房屋溢价由违约方本诉原告享有,明显有失公允。

本代理人认为:本诉被告即房屋出售人由于未在合同约定的期限内收到房屋余款,且造成其不能收到房屋余款的责任在于本诉原告或案外居间人,由此给本诉被告带来的利益损失由其二人共同承担。

该损失即为合同本应该转让的价款与讼争房屋实际可办理不动产权过户的日期为基准的市场价格之差,即房屋溢价部份。该溢价部份可由双方当事人协商,协商不成可通过评估机构确定。

四、关于涉案房屋的转让价款是适用哪份合同的问题

本案在庭审中关于讼争房屋的买卖出现了两份合同,即一份为《房屋买卖合同》,一份为《某县存量房交易协议书》。因二份合同的合同条款完全不同,更为核心的是讼争房屋的总价款不同,法院结果采纳哪份合同关系到双方当事人切身利益。

两份合同的共同点:两份合同的签订时间均为2016年6月27日。

两份合同的不同点:1、性质不同,《房屋买卖合同》是双方当事人在居间方的协调下正式签约的合同,体现的是双方当事人的内心真实意思表示,而《某县存量房交易协议书》是在政府房产部门要求备案的情形下,双方签约的合同;2、合同条款不同:《房屋买卖合同》不仅对合同标的物的详细情况,房屋价款、支付方式、履行方式、双方的权利与义务、违约责任、其他补充或变更、解决争议的方法等均作出了约定,而《某县存量房交易协议书》只是简单的对房屋价款、办理手续作出约定,连合同标的物的号、栋、单元及门牌号均未详细标注;3、目的不同:《房屋买卖合同》是为了双方当事人更好履行合同而为双方当事人确立的权利义务关系,而《某县存量房交易协议书》是为了行政机关登记备案和缴纳税款的依据。

同时,还需要说明一点,该两份合同的房屋总价格相差8.8万,在同—天对同一标的物的签订转让价格相差如止之大,不符合常理。

故本案涉案房屋的合同价款应适用体现双方当事人真实意思表示的《房屋买卖合同》。

综上所述,本诉被告在本合同履行期间,不存有违约之行为,也不应承担因本诉原告的违约行为而承担责任。同时若让存有违约行为的本诉原告而获得房屋溢价,明显有失公平、公正。据此,望贵院合议庭在充分考虑本案客观事实的基础上,本着公平、公正之原则,以维护法律之尊严,切实保护守约方之利益。

以上代理意见,供其参考,并为采纳。

此致

某县人民法院


代理人: ? ? ?

2017年11月26日

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